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Quel diagnostic immobilier à avoir lors d'une vente ou d'une location ?

Que ce soit dans le cadre de la vente ou de la location d’un bien, les diagnostics immobiliers sont le gage d’une transaction immobilière sûre et réussie. Ils font partie intégrante de tout projet immobilier. Il importe donc de savoir les différents types de diagnostics et leur utilité. Cet article comporte deux parties consacrées distinctement aux diagnostics obligatoires en cas de location et en cas de vente. Mais avant, rappelons la définition du concept : diagnostic immobilier.

Réalisé par un professionnel, le diagnostic immobilier se définit comme un contrôle réalisé dans une habitation avant la réalisation de travaux, la location ou la vente. Il s’agit d’un bilan de l’état de l’habitation appelé Dossier de Diagnostics Techniques (DDT). Les diagnostics obligatoires dépendent d’un certain nombre de critères à savoir le type de bien (commerce, appartement, etc.), le type de transaction (travaux, location ou vente), localisation géographique, date de construction du bien et la date d’installation d’électricité, etc. En dehors des diagnostics obligatoires, le locataire ou le futur propriétaire d’effectuer une recherche de fuite afin de s’assurer de l’absence d’une fuite d'eau.

1re partie : Cas de la location pour des diagnostics immobiliers obligatoires

En cas de location d’un bien immobilier vide ou meublé, le propriétaire-bailleur a l’obligation de joindre au contrat de location trois types de diagnostics.
- Le diagnostic location État des Risques Naturels et Technologiques (ERNT) : il permet de savoir si le bien immobilier mis en location se situe ou non dans une zone à risques. Ce diagnostic est rendu obligatoire depuis le 1er juin 2006. Il a une validité de 6 mois.
- Le DPE location : rendu obligatoire depuis le 1er juillet 2007, le DPE location permet d’avoir des informations sur le degré d’isolation thermique du bien immobilier et sur les éventuelles charges de chauffage. Il est valable pendant 10 ans.
- Le diagnostic location plomb : Ce diagnostic permet de savoir si les revêtements du logement contiennent de matériau. Il est rendu obligatoire le 12 août 2008. Ce diagnostic permet d’établir un certificat de conformité appelé CREP (Constat de risque d’exposition au plomb). Le propriétaire a l’obligation de le réaliser dans les six ans qui précédent la signature du contrat de location. Lorsque le diagnostiqueur détecte une présence de ce métal supérieure à 1 mg de ce métal par cm2, le logement ne peut être loué. En cas d’absence, la durée de validité est illimitée.

Ces trois diagnostics protègent le locataire sur les plans sanitaires et sécuritaires. Le bailleur doit également fournir au futur locataire la surface habitable du bien immobilier. Selon la loi boutin, la superficie habitable est rendue obligatoire depuis le 28 mars 2009 lors de l’établissement d’un contrat de location vide. Tous les logements sont concernés par cette disposition, notamment la copropriété, les maisons individuelles et les appartements.

Si vous êtes sur le point de louer un ancien logement, soyez très vigilant, car il peut cacher un problème d’électricité ou une fuite d'eau. Pour vous assurer que tout va bien, un diagnostiqueur professionnel peut réaliser la détection de fuite. Dans ce cas, exigez une technique ne nécessitant pas la cassure des murs ni des revêtements. Par exemple la méthode de détection de fuite par electro-acoustique, par gaz traceur ou par colorant.

Quand faut-il réaliser le diagnostic location ?

Il est important de rappeler que les 3 diagnostics cités ci-dessus doivent être regroupés dans le DDT (Dossier de diagnostic technique) qui sera remis au nouveau locataire lors de la signature du bail. Le bailleur doit réaliser le diagnostic DPE avant de passer l’annonce de location. En ce qui concerne le diagnostic CREP, il peut conduire à la réalisation d’une série de travaux de mise aux normes si le seuil de présence de ce métal détectée dépasse la norme. Il faut noter que les travaux seront réalisés aux frais du propriétaire avant même que le locataire n’intègre le logement.

Si le contrat de location est de type reconductible (chaque année pour la location meublée ou chaque 3 ans pour la location vide), le propriétaire-bailleur n’est pas contraint de fournir le DDT. Cependant, en cas de renégociation des termes de la location, les deux parties doivent signer un nouveau bail, puis les mêmes diagnostics seront présentés une nouvelle fois s’ils sont toujours valables.

La portée juridique et pratique du diagnostic location

Les trois diagnostics obligatoires dans le cadre d’une location doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié. Leur réalisation incombe au propriétaire des lieux qui a l’obligation de veiller sur la sûreté du logement et de ses occupants, mais également pour éviter les litiges. Selon la loi du 1er janvier 2011, il doit être réalisé à titre informatif. De même, si le diagnostic location ERNT n’est pas réalisé, le locataire peut exiger la résiliation du bail. En cas d’absence de diagnostic ou de travaux réglementaires, le propriétaire est tenu responsable de toutes les déconvenues qui adviendront et s’expose à 15.000 euros d’amendes et 1 an d’emprisonnement.

2e partie : Cas de vente d’un bien immobilier

Si vous souhaitez vendre votre bien immobilier, sachez que vous devez réaliser certains diagnostics avant de le céder. L’article L.271-4 du Code de construction et de l‘habitation de la vente stipule que tout vendeur a pour obligation de fournir à l’acheteur un dossier technique de diagnostics dans lequel les diagnostics obligatoires doivent figurés.
Par ailleurs, la recherche de fuite d'eau via la technique de l’electro-acoustique ou celle du gaz traceur ou encore celle du colorant peut aussi être nécessaire lorsque le futur propriétaire remarque les traces d’une fuite. Au même titre que la location, la détection d’une fuite doit être réalisée par un diagnostiqueur professionnel.

Les diagnostics obligatoires en cas de vente

Au cours de ces dernières années, la législation relative au diagnostic s’est renforcée. Depuis 2012, environ 9 diagnostics sont exigés en cas de vente d’un bien immobilier. Il s’agit du :

1. diagnostic Loi carrez du 18 décembre 1996 ;
2. diagnostic termite du 03 juillet 2000 ;
3. diagnostic amiante du 1er septembre 2002 ;
4. constat de risque d’exposition au plomb (CREP) du 26 avril 2006 ;
5. diagnostic ERNMT du 1er juin 2006 ;
6. diagnostic de performance énergétique du 1er septembre 2006 ;
7. diagnostic gaz du 1er novembre 2007 ;
8. diagnostic électrique du 1er janvier 2009 ;
9. diagnostic assainissement du 1er janvier 2011.

Les critères qui rendent les diagnostics obligatoires dans le cadre d’une vente

Lors de la vente d’un bien immobilier, il est rare de constater la présence des neuf diagnostics cités ci-dessus. En effet, le diagnostic de performance énergétique est obligatoire pour ce type de transaction. Quant aux autres diagnostics, leur caractère obligatoire dépend de deux critères spécifiques : l’ancienneté et la situation géographique du logement.

- La Loi carrez est obligatoire pour tous les biens en copropriété, qu’ils soient horizontale ou verticale ;
- Le diagnostic amiante est obligatoire pour les immeubles dont le permis de construite est délivré avant le 1er juillet 1997 (la date d’interdiction de l’utilisation de l’amiante)
- Le diagnostic termite est obligatoire pour tous les biens immobiliers appartenant à une zone géographique contaminée ou susceptible de l’être. Attention, cela doit être annoncé par arrêté préfectoral.
- Le diagnostic ERNMT. Le diagnostic ERNMT est obligatoire pour tout logement construit dans une localité couverte par un plan de prévention des risques technologiques, naturels et sismiques.
- Le CREP est obligatoire pour les logements dont la construction fut terminée avant le 1er janvier 1949. Il est important de rappeler qu’avant cette date, ce métal était utilisé comme constituant de certaines peintures. Malgré l’interdiction de ces peintures, il reste encore présent dans certains logements, surtout les plus anciens.
- Le diagnostic de performance énergétique : il est toujours obligatoire.
- Le diagnostic électrique est obligatoire pour les logements dont les installations électriques datent de plus de 15 ans.
- Le diagnostic gaz est obligatoire pour les logements dont les installations au gaz naturel datent de plus de 15 ans.
- Le diagnostic assainissement est obligatoire pour les logements qui disposent d’un système d’assainissement individuel.